Celebrem una nova sessió de ‘Donem Resposta’, centrada en les novetats en matèria d’habitatge introduïdes per la Llei 11/2026 i en les seves repercussions pràctiques per al col·lectiu d’Administradores i Administradors de Finques Col·legiats (AFC). La sessió ha abordat, entre altres qüestions, les noves definicions de gran tenidor, les obligacions en la publicitat dels habitatges, els arrendaments d’habitacions, les fiances, la contenció de rendes, el règim sancionador i els drets de tanteig i retracte.
Un dels eixos principals de la formació ha estat la figura del gran tenidor. S’ha posat de manifest que no existeix una única definició aplicable a tots els supòsits, sinó que cal determinar en cada cas quina norma regula l’obligació concreta. La Llei 12/2023, les declaracions de zones de mercat residencial tensionat, la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la normativa tributària estableixen llindars i efectes jurídics diferents.
També s’ha aprofundit en com s’han de computar els habitatges, especialment en supòsits de cotitularitat, participacions indivises o edificis sense divisió horitzontal. La sessió ha remarcat la necessitat de documentar adequadament els drets i titularitats i d’evitar traslladar automàticament unes mateixes regles de còmput a àmbits normatius diferents.
En matèria de publicitat i comercialització, s’ha recordat la necessitat que l’habitatge disposi de cèdula d’habitabilitat vigent abans de publicar-lo o oferir-lo, així com les dades que han de constar als anuncis. En zones de mercat residencial tensionat, la informació pot incloure també la renda anterior o el preu màxim aplicable i la condició de gran tenidor, quan correspongui.
La formació ha dedicat també un apartat específic als arrendaments d’habitacions. S’ha explicat que la fragmentació de l’ús d’un habitatge no permet superar els límits de renda aplicables: en una zona tensionada, la suma de les rendes simultànies de les diferents habitacions no pot excedir la renda màxima que correspondria a l’habitatge complet. A més, aquests contractes estan subjectes a les obligacions de dipòsit de la fiança i inscripció corresponents.
Un altre dels punts tractats ha estat precisament el dipòsit de les fiances, que s’ha de fer en el termini de dos mesos des de la formalització del contracte. Amb el dipòsit, l’Administració practica d’ofici la inscripció del contracte, també en el cas dels arrendaments d’habitacions.
Pel que fa a la contenció de rendes, s’ha incidit especialment en el concepte de cost total obligatori. El límit no afecta únicament la renda nominal, sinó també altres quantitats, quotes, serveis o contraprestacions vinculades obligatòriament a l’ús de l’habitatge. També s’han analitzat les pràctiques que poden tenir una finalitat elusiva i la necessitat d’estudiar amb especial cura el tractament de subministraments, taxes i altres imports.
La sessió ha abordat igualment el règim sancionador, diferenciant entre conductes molt greus, greus i lleus. Entre les qüestions destacades hi ha l’omissió o falsejament de dades, l’incompliment de les obligacions relatives a les fiances, la repercussió indeguda de determinats conceptes o la manca de cèdula d’habitabilitat en el moment d’oferir o formalitzar l’operació.
Finalment, s’han analitzat els drets de tanteig i retracte i les comprovacions que cal efectuar abans de transmetre determinats habitatges, així com una proposta de protocol pràctic per als professionals: identificar correctament la normativa i la condició del propietari, comprovar la cèdula i la renda aplicable, documentar el contracte i la fiança i fer un seguiment dels criteris interpretatius i de les eventuals correccions normatives.
Amb aquesta nova sessió de “Donem Resposta”, el CAFGi continua apostant per una formació jurídica pràctica i actualitzada, orientada a facilitar als AFC eines i criteris per aplicar amb seguretat una normativa d’habitatge cada vegada més complexa.