Funcions AAFF

Entre les tasques que pot assumir un administrador de finques, respecte d’allò que és pròpiament propietat vertical, podem fer esment de les següents:

1. La vigilància i conservació de la finca, en general.
2. L’observació de les modificacions de qualsevol norma municipal o d’un altre estament que pugui afectar, en la seva aplicació, a la propietat.
3. Atendre pagaments que puguin sorgir en relació amb la finca (impostos, contribucions, subministraments, etc.).
4. Les altres gestions que mútuament convinguin el propietari i l’administrador.

Per al cas específic que la finca es destini a lloguer (tant si és de residència habitual, com si és de lloguer turístic o de vacances), és de la seva competència:

1. La captació, per diversos mitjans que estan al seu abast, i selecció de llogaters.
2. La consecució de les condicions d’habitabilitat, l’obtenció de la corresponent cèdula i dels certificats de les instal·lacions per a la contractació dels subministraments.
3. Redacció i formalització del contracte d’arrendament, el seu registre i visat (constitució a INCASOL de la fiança legal).
4. El cobrament de les rendes per compte del propietari, la seva actualització, per variacions de l’IPC, o per repercussió d’obres, tributs, arbitris, taxes, o per diferències en valors cadastrals.
5. La coordinació de serveis necessaris per a la correcta disponibilitat de la finca (neteja, rentat de roba, etc.).

L’article 553-18, de la Llei 5/2006, del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya concreta, per a l’administrador, com a mínim, les funcions següents:

a) Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per a conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.
b) Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.
c) Preparar els comptes anuals de l’exercici precedent i el pressupost.
d) Executar els acords de la junta de propietaris i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin.
e) Decidir l’execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presidència.
f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva.
g) Les altres funcions que expressament li siguin delegades per la junta de propietaris o atribuïdes per la llei.

Dins d’aquest àmbit d’actuació, l’administrador assumeix, igualment, les tasques de Secretaria de la comunitat de propietaris i, com a tal, afronta, segons l’article 553-17, les funcions d’estendre les actes de les reunions, fer les notificacions, expedir els certificats i custodiar la documentació de la Comunitat.

Amb independència d’aquestes tasques concretes, i atesa la seva capacitació professional, l’administrador de finques podrà també:

1. Organitzar i intervenir en la formalització de la constitució de la Comunitat de Propietaris.
2. Intervenir o assumir la confecció dels Estatuts i Reglaments interiors de la Comunitat.
3. Assessorar i establir directrius per a la redacció de l’escriptura de Divisió en Règim de Propietat Horitzontal.
4. Resoldre, respecte de les finques administrades, els tràmits laborals, i de gestió de IVA i de retencions de l’I.R.P.F.
5. Organitzar i assumir el procediment monitori de reclamació de les quotes, ja vençudes i pendents de pagament a la Comunitat.

COMUNITATS EN RÈGIM DE CONSTRUCCIÓ
Consisteix en l’administració de les Comunitats constituïdes per l’agrupació de diverses persones que tinguin per finalitat l’adquisició d’un solar i la construcció sobre el mateix d’un edifici, assumint el cost d’execució els components de la Comunitat, d’acord amb les participacions que corresponguin a cadascun d’ells (tant si l’edifici es destina posteriorment a la venda , com si és d’ús propi dels membres de la Comunitat).

L’actuació de l’administrador s’emmarca en la proposta del pressupost de despeses previsibles de la construcció i del calendari d’aportacions; el control i la comptabilitat de despeses i ingressos; vetllar per a l’acompliment dels plans d’obra; facilitar les bases i prèvia documentació, tant per a l’atorgament de l’escriptura de Declaració d’Obra Nova i Divisió en Règim de Propietat Horitzontal, com pel que fa als Estatuts de l’edifici i les seves normes de règim intern; la redacció de les actes de les reunions.

JUNTES DE COMPENSACIÓ
Correspon a l’administrador l’execució dels actes d’administració relatius a la Junta (execució del projecte del Pla econòmic i normes per l’exacció d’aportacions ordinàries i extraordinàries, control de costos d’execució, recaptació de les aportacions, liquidacions…).

ENTITATS DE CONSERVACIÓ
Correspon a l’administrador gestionar la conservació de les obres d’urbanització realitzades i manteniment de les dotacions i instal·lacions dels serveis públics.

Per la seva capacitació professional, l’administrador de finques pot també:

1. Assessorar sobre totes les matèries relacionades amb la propietat immobiliària.
2. Procedir a l’emissió de dictàmens sobre assumptes propis de l’àmbit de les seves funcions, i intervenir, com a tècnic en la matèria, com a perit judicial i emetre dictàmens sobre la valoració de preu d’un arrendament.
3. Atendre la mediació entre parts implicades en conflictes generats en l’àmbit d’aplicació de la seva activitat professional.