Els darrers dies s’ha estès la notícia que les comunitats de propietaris poden prohibir els habitatges d’ús turístic (HUTs) amb el vot favorable de tres cinquenes parts (3/5) dels propietaris i quotes de participació, emparant-se en les disposicions normatives previstes per la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, d’àmbit estatal. Davant la confusió que això pot generar als propietaris catalans, des del CAFGi – Col·legi d’Administradores i Administradors de Finques de Girona, es vol aclarir que el Codi Civil de Catalunya (CCCat) exigeix majories diferents i que la ‘Llei de Propietat Horitzontal’ (LPH) no ha de ser la llei de referència a Catalunya.
Girona, 21 de gener de 2026. – Els darrers dies, alguns mitjans han publicat informacions segons les quals les comunitats de propietaris poden prohibir els habitatges d’ús turístic (HUTs) amb el vot favorable de tres cinquenes parts dels propietaris i quotes de participació, d’acord amb la Llei estatal de Propietat Horitzontal. Aquesta interpretació, però, no és aplicable a Catalunya, i està generant confusió entre els propietaris i administradors/es de finques.
Des del CAFGi – Col·legi d’Administradores i Administradors de Finques de Girona es vol aclarir que a Catalunya regeix el Codi Civil de Catalunya (CCCat), i no la Llei estatal de Propietat Horitzontal. Així ho explica l’assessora jurídica del CAFGi, Jorgina Pol: “aquest Codi estableix un règim propi en matèria de propietat horitzontal, amb majors exigències per modificar els estatuts comunitaris i per tant, és important no aplicar directament la Llei estatal de propietat Horitzontal en el context català, sinó a seguir els criteris del Codi Civil de Catalunya per evitar impugnacions i acords nuls”.
Així, a Catalunya, perquè una comunitat de propietaris pugui prohibir o limitar l’ús turístic dels habitatges, cal una majoria de quatre cinquenes parts (4/5) del total de propietaris i quotes de participació, tal com estableix l’article 553-26 del CCCat. Només amb aquesta majoria es pot modificar la normativa interna i incorporar la prohibició als estatuts.
Un cop assolida la majoria qualificada, l’acord serà vàlid i executiu per a tots els propietaris. Aquesta modificació hauria de ser elevada a escriptura pública i inscriure’s al Registre de la Propietat corresponent per tal de ser oposable a tercers. Ara bé, aquesta eficàcia no pot tenir caràcter retroactiu, el que suposa que l’acord no pot perjudicar aquells propietaris que ja desenvolupaven legalment l’activitat d’ús turístic amb anterioritat a l’adopció de l’acord comunitari, sempre que aquesta activitat fos conforme a la normativa vigent. Per tant, si la comunitat acordés prohibir els HUTs, caldria tenir en compte els següents supòsits:
- Si un propietari amb llicència prèvia a la prohibició es mostra dissident (vota en contra a la junta o, si és absent, s’oposa fefaentment dins del mes següent a rebre l’acta), l’acord no li és aplicable mentre sigui propietari de l’habitatge. Així ho resol la STSJC 4/2019 (que segueix la línia de la DGDEJ 14.02.2017), quan fa referència al fet que els antics propietaris mantenen el seu dret mentre siguin titulars, però els nous no podran iniciar activitats turístiques si els estatuts ja les prohibeixen (un cop inscrits al Registre).
- Si un propietari no s’hi oposa (abstenció o absència sense oposició dins el mes), es presumeix l’adhesió i, per tant, li és aplicable la prohibició encara que tingui llicència prèvia. Les abstencions computen en el mateix sentit de la majoria, i cal acreditar una notificació correcta de l’acta per obrir el termini d’oposició.
Com avançàvem anteriorment, per tal que la prohibició acordada sigui plenament oposable a tercers adquirents, és imprescindible que l’acord de modificació estatutària s’elevi a escriptura pública i s’inscrigui al Registre de la Propietat. En cas contrari, la limitació només vincularia els propietaris actuals, però no els futurs adquirents de bona fe.
Pel que fa a l’increment de les despeses, a diferència del que preveu la LPH, el CCCat no estableix de manera automàtica la possibilitat d’imposar un recàrrec del 20% en les despeses comunes als habitatges d’ús turístic. Qualsevol modificació del sistema de repartiment de despeses exigeix també respectar el títol constitutiu i les majories legalment exigides, sense que es pugui imposar unilateralment un recàrrec per raó de l’ús si aquest és legítim.
En cas que la prohibició dels HUTs prosperés i hi hagués incompliment per part d’algun dels propietaris als que els apliqués la prohibició, la presidència de la comunitat, per iniciativa pròpia o a petició d’una quarta (1/4) part dels propietaris, pot requerir formalment el cessament de l’activitat.
Si el requeriment no és atès, la junta de propietaris pot acordar l’exercici de l’acció judicial de cessació, amb possibilitat de sol·licitar mesures cautelars, el cessament immediat de l’activitat, la indemnització pels danys causats i, en supòsits greus i reiterats, la privació temporal de l’ús i gaudi de l’habitatge per un període que no pot excedir els 2 anys.
Davant d’aquesta realitat, des del CAFGi es posa èmfasi en la necessitat de distingir correctament el règim jurídic aplicable en relació amb la propietat horitzontal a Catalunya i evitar interpretacions basades exclusivament en la LPH estatal, ja que una aplicació errònia de la llei aplicable podria comportar impugnacions legals i acords nuls de ple dret.
En les comunitats de propietaris sotmeses al dret civil català, l’ús turístic dels habitatges és lícit mentre no existeixi una prohibició estatutària vàlida i sempre que es compleixin els requisits administratius exigibles. No obstant això, la comunitat pot acordar la seva prohibició mitjançant la modificació d’estatuts, pel qual es requereix la majoria qualificada prevista al CCCat, és a dir, el vot favorable de quatre cinquenes parts (4/5) del total de propietaris que representin les quatre cinquenes (4/5) parts de les quotes de participació, amb efectes prospectius.
Davant de dubtes o qüestions relacionades amb el tema, es recomana a les persones propietàries i a les comunitats de propietaris que comptin amb l’assessorament i acompanyament de professionals Administradores i Administradors de Finques col·legiats, que es poden consultar a la pàgina web del CAFGi.